大旗策略李嘉诚内地楼市最后一卖：400套房源遭港客抢购，北京项目7折抛售

来源｜读商时代（中访网旗下品牌）大旗策略

98岁的，正以一场“清仓式”甩卖，为其在内地房地产市场的数十年布局画上句号。这场始于2013年的“十年大撤退”，在2025年迎来关键节点——大湾区400余套房源低价抛售、北京核心项目折价离场，背后是万亿商业帝国资本版图的彻底重构。

2025年盛夏，广东楼市被一股“港资抛售潮”搅动。长实集团推出的“大湾区双居生活”计划，将惠州、中山、广州、东莞四城的老盘房源集中推向市场，最低一套51平方米住宅总价仅40余万元，较此前备案价折价近两成。其中东莞海逸豪庭的降价幅度最为惊人，单价从2023年的4.4万元/平方米跌至1.55万元/平方米，降幅超64%，13年前拿地的项目如今以“腰斩价”清货，吸引不少香港购房者北上抢购，短短数月内房源便仅剩尾货。

这并非孤例。今年5月，北京朝阳区御翠园项目以7折价格抛售，均价跌至7万元/平方米，较2024年开盘价直降近百万元。为安抚老业主，开发商推出装修补偿与差价补贴两种方案，这种“折价+补偿”的组合策略，既加速了资金回笼，也折射出其撤离内地市场的迫切心态。值得注意的是，这些被抛售的项目多为“压箱底”资产：广州逸翠庄园2012年首次开盘大旗策略，东莞海逸豪庭拿地可追溯至1999年，当时不足千元/平方米的楼面价，即便如今低价甩卖，26年间仍实现18倍增值，堪称跨越世纪的资本操作范本。

回溯李嘉诚的内地布局，1992年的北京东方广场是标志性起点。这个位于王府井黄金地段、占地10万平方米的“城中之城”，集购物中心、五星级酒店与写字楼于一体，至今仍是内地最盈利的商业地产项目之一。此后数十年，他秉持“核心城市+黄金地段”的拿地策略，在北京、上海、成都等城市核心区低价囤地，通过“长周期开发”等待土地升值——2001年北京御翠园拿地时楼面价仅1750元/平方米，2004年成都南城都汇地块成本1030元/平方米，这些早期低成本锁定的优质资产，在楼市黄金期为其带来巨额收益。

但随着内地房地产监管政策收紧，李嘉诚的商业模式逐渐失效。2015年起，针对囤地、捂盘的调控措施密集出台，成都南城都汇项目曾因拿地后2年未开工、12年仅开发6期被政府勒令整改，甚至被禁止新增融资，这成为其战略转向的重要转折点。2013年，李嘉诚开启首轮资产抛售，4个月内通过出售广州西城都荟、上海陆家嘴东方汇经中心等项目套现126亿元；2016年，上海陆家嘴世纪汇广场以200亿元售出，较2006年拿地价增值近5倍，同年香港中环中心75%权益以357亿港元转手。据统计，2013-2017年间，李氏家族从内地及香港累计撤资超2500亿港元。

如今，这场撤离已进入尾声。长实集团2025年上半年财报显示，其可开发土地储备约622万平方米，虽有86%位于内地，但相较于2013年超千万平方米的巅峰时期，规模大幅缩水；更关键的是，内地业务收入占比已萎缩至5%，香港仅余7%，而欧洲市场贡献了50%的收入，资本重心早已完成跨洋转移。从英国电网、电信业务到公用事业投资，数百亿港元的套现资金被投入欧洲基建领域，构建起新的盈利支柱。

面对外界争议，李嘉诚曾在年报中回应“投资决策基于商业逻辑”，一句“我只是个商人”道破资本本质。如今，98岁的他将内地“最后的资产”清场，长子李泽钜也于2025年7月退出香港特首顾问团，标志着李氏家族与内地及香港市场的关联进一步弱化。

从低价囤地的“黄金时代”到折价清货的“撤离时刻”，李嘉诚的商业轨迹不仅是个人财富的起落，更折射出中国房地产市场数十年的变迁。当内地楼市告别高速增长，这位资本巨鳄的离场，或许是一个时代落幕的注脚，而关于资本与市场、商业与责任的讨论，仍将在时间长河中持续回响。

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